AGIA

Blog

La Comunitat de Propietaris, una estructura amb normatives, drets i deures

Si ens fixem en detall en l'organització de la nostra societat, ens adonarem que segueix les pautes que marca la convivència d'una comunitat de persones. Cada una d'aquestes comunitats es regeix amb les seves normatives, gaudint dels seus avantatges i patint els seus conflictes.

Partint d'aquesta premissa, una comunitat de propietaris segueix, en línies generals, el funcionament estructural de les comunitats administratives i es regeixen per una normativa establerta segons la llei general i els estatuts de la mateixa comunitat.

Qui forma una Comunitat de Propietaris?

Tenint en compte la definició de Comunitat de Propietaris, podem dir que aquesta és un conjunt de persones que tenen la propietat exclusiva d'un habitatge o local a més d'altres elements com jardins, escales, passadissos…, i que els són comuns a tots els integrants de dita comunitat.

Els propietaris, independentment de si hi viuen o no en aquesta comunitat, són responsables del que succeeixi en la seva unitat immobiliària. Tanmateix, com a membres d'aquesta comunitat, també comparteixen i són responsables dels espais comuns que citàvem anteriorment, i tenen l'obligatorietat de complir i fer complir les normes de convivència i de respecte mutu. La Junta de la a Comunitat és el govern que ha de procurar per la millor convivència de les persones, el manteniment òptim de les instal·lacions i estar al dia dels serveis administratius a les quals està sotmès.

La junta general i els estatuts han de garantir la bona convivència

Com dèiem en la introducció, les Comunitats de propietaris, estan sotmeses a uns estatuts aprovats per la Junta General Ordinària o Extraordinària i regulen el funcionament de la Comunitat. Aquests estatuts, cal recordar que han d’estar formalitzats sota la Llei de Propietat Horitzontal establerta.

Els Estatuts regulen el funcionament de la Comunitat i els responsables de vetllar pel seu compliment són els membres de la Junta General de Propietaris, que són escollits a partir del procés establert en la normativa de la Comunitat. Els òrgans de govern d'una Comunitat de Propietaris està format per un president, un o més vicepresidents i un secretari-administrador. Les tasques que han de complir els membres d'aquest Govern, estan supeditades a la Llei de Propietat Horitzontal vigent i als Estatuts de Co-Propietat de l'immoble corresponent.

Els estatuts poden ser modificats per la Junta General Ordinària o Extraordinària, complint amb els percentatges de participació comunitària establerts per l'esmentada Llei. Només els titulars d'una propietat dominical en l'edifici corresponent poden participar, personalment o per delegació, en les Juntes Generals, i solament aquests titulars poden ostentar càrrecs.

Conèixer la Llei i aplicar-la és fonamental per evitar conflictes

En opinió d'en Joan Baucis, membre de les Juntes Directives de l'A.G.I.A. i de FIABCI-Andorra, i agent i gestor immobiliari amb més de cinquanta anys de professió, considera que, en l'actualitat, amb la Llei de Propietat Horitzontal, el funcionament i els tràmits d'una Comunitat de Propietaris s'ha clarificat molt; i que, la tasca bàsica d'un bon Secretari-Administrador, és conèixer la Llei i aplicar-la de manera estricta, puix que, algunes vegades, com que no s'aplica correctament, es poden produir problemes comunitaris i possibles litigis.

Al seu entendre, un dels punts més importants, és la bona i correcta celebració de les Juntes Generals, siguin Ordinàries o Extraordinàries. Convocar-les en deguda forma i en el temps previ indispensable i, sobretot, tal com marca la Llei.

Ha de poder-se demostrar sempre, en qualsevol moment i, sobretot, jurídicament, que la carta de convocatòria s'ha enviat correctament. En aquest sentit cal recordar que la Llei de la Propietat horitzontal indica que:

1. Cada propietari ha de comunicar al president o a l’administrador secretari de la comunitat el domicili al Principat d’Andorra a l’efecte de citacions i notificacions relacionades amb la comunitat de propietaris. A manca de comunicació, es considera domicili la unitat immobiliària de la seva propietat situada al mateix immoble, de manera que les comunicacions lliurades a l’ocupant de la unitat immobiliària produeixen plens efectes jurídics.

2. Si no és possible fer la citació o notificació segons el que disposa l’apartat anterior, es considera efectuada la comunicació amb la col·locació de la comunicació corresponent en el tauler d’anuncis que la Comunitat ha de situar, de manera ben visible, a l’entrada de l’immoble.

Article 25. Convocatòria de la Junta de Propietaris

5. La citació per a la Junta ordinària anual s’ha de fer, almenys, amb quinze dies d’antelació. La citació per a les juntes extraordinàries s’ha de fer amb la que sigui possible per tal que la citació arribi a coneixement de tots els propietaris.

L'ordre del dia de la Junta General és una eina indispensable

L'objectiu és sempre assolir el benestar i la millor convivència dins de la Comunitat, en aquest sentit, des de l'AGIA, en paraules de Joan Baucis, insisteix en la importància de complir estrictament amb les obligacions que comporta els compromisos de la Comunitat. Així, advoca pel compliment de les següents característiques de l'ordre del dia:

  • Ha de ser clara i definida, amb els punts ben explicats, a fi de poder ser discutits i votats sense dificultats.
  • El Secretari-Administrador ha de saber resumir, en l'Acta que s'extraurà de la reunió, de manera clara, concisa i explicativa, els assumptes discutits i tractats, esmentant detalladament la distribució dels vots si el tema ha acabat votant-se.
  • Ha de saber aplicar la Llei en funció de la votació celebrada. No tots els acords són adoptats per majoria simple dels presents, els absents a una Junta General també tenen el seu valor segons la Llei i segons l'assumpte tractat.
  • Cada assumpte, pot estar sotmès o necessitar un percentatge de vots diferent; raó per la qual, queda clar que s'ha de saber i conèixer bé la Llei de Propietat Horitzontal.
  • L'Acta extreta d'una Junta General, s'ha d'enviar a tots els Propietaris, també, de manera demostrable.

Amb tot, l'Ordre del Dia, esdevé una mesura totalment indispensable, sobretot si els acords adoptats, un o varis, poden arribar a ser tractats un dia per la via jurídica.

Baucis, considera també, indispensable i normal que, un Secretari-Administrador, ha de conèixer la Llei que regula el Col·legi Professional dels Agents i Gestors Immobiliaris (A.G.I.A.), de data 15 de desembre de 2000; i que, de bon principi, portarà una bona comptabilitat, detallant cobraments i pagaments i presentant previsions anuals correctes.