AGIA

Blog

Flipping immobiliàri

Què és el Flipping immobiliari?

El terme Flipping s'origina als Estats Units, i tot i que es pot aplicar en diferents àmbits, generalment està relacionat amb les operacions immobiliàries. Flipping és un terme econòmic que defineix la compra d'un immoble per revendre'l com més aviat millor i obtenir guanys immediats.

L'origen del mot defineix el mètode: flip, traduït al català, és voltejar. Agafant el sentit literal del mot, consisteix a comprar un immoble per renovar-lo i reconvertir-lo per, posteriorment, ser venut a un preu superior pel qual ha estat comprat, traient-ne un benefici econòmic. És una operació que contempla realitzar-se en un marge de temps no molt ampli, entre dos mesos i un any, i aconseguir un benefici ràpid i abundant respecte a la inversió.

 

Quines característiques contempla el Flipping Immobiliari?

La pràctica del flipping immobiliari contempla la figura de l'agent immobiliari, que serà el contacte escollit pel venedor. La funció de l'agent, en aquest cas, no és vendre l'immoble, sinó negociar el preu de l'immoble amb el comprador (inversor). Un cop tancat el tracte entre les parts, l'inversor s'encarrega de remodelar (voltejar) l'immoble per després revendre'l obtenint-ne un benefici net sobre la seva inversió.

Aspectes a tenir en compte per a la pràctica del Flipping:

  • L'inversor o Flipper, és l'encarregat de comprar la propietat i de fer-se càrrec de les reformes millorades de l'immoble, fent-lo més atractiu per a la posterior venda.
  • La feina prèvia a l'operació, com trobar bones ofertes, la investigació de subhastes, opcions hipotecàries, venda de majoristes i investigació sobre la mateixa xarxa de béns immobles.
  • Coneixement del mercat immobiliari en l'àmbit local.
  • Contemplar els costos addicionals com els impostos, les despeses de venda, finançament i manteniment en cas de no tancar una venda ràpida.
  • Càlculs sobre la inversió inicial, despeses de reforma tenint en compte impostos i serveis. Cal considerar el marge de benefici en el procés com una despesa més i assegurar-se que s'assoleix l'objectiu.
  • Rapidesa. El Flipping Immobiliari requereix actuar amb agilitat per reduir els marges dels costos. Un cop tancat el tracte, cal renovar l'immoble de manera immediata i col·locar-lo al mercat tan aviat com es pugui, ja que cada dia que passa es tradueix en una inversió econòmica i un endarreriment en la rendibilitat de la inversió.

 

La norma del 70%

És fonamental conèixer i avaluar el mercat abans de l'adquisició de l'immoble, això permetrà tenir una visió prèvia del benefici que es pot obtenir. El preu definitiu a oferir per a tancar l'operació cal que es defineixi un cop es té una idea clara sobre els costos de tancament del tracte, el cost dels materials i la mà d'obra necessària per a la remodelació. Important tenir aquests aspectes definits amb antelació per prevenir excessos del cost definitiu.

Per a mantenir uns marges de guanys que beneficiïn l'operació, existeix "La norma del 70%" de VDR (Valor Després de la Reforma), una operació matemàtica que permet definir en quins marges es planteja tota l'operació. És a dir, en la inversió immobiliària no s'ha de pagar més del 70% del valor de l'immoble després de la reforma.

 

Avaluació de l'immoble abans de comprar

Òbviament, caldrà fer una avaluació de l'immoble abans d'adquirir-lo. És crucial identificar en quins aspectes caldrà una major actuació. Per exemple, si calen reformes estructurals més que estètiques, serà necessari un pressupost més elevat per a la reforma.

Cal tenir ben lligat la necessitat en aspectes com el material, les parts a reformar, la mà d'obra especialitzada necessària i evitar comprar de manera impulsiva per mantenir els beneficis estimats en un primer moment.

 

Assessorament professional

Tot i que fer-ho un mateix pot ajudar a reduir costos, si no ets un professional, pot comportar despeses que no es tenen en compte per desconeixement del sector i del mercat del sector de la construcció i reformes. Cal recordar que una de les prioritats en aquesta mena de transaccions, és col·locar l'immoble al més aviat possible al mercat immobiliari.

Sent així, recomanem un assessorament professional, representat pel professional que pot determinar amb antelació possibles danys en l'estructura, sistema elèctric o en els fonaments de la propietat. Alhora, un professional en la matèria, ajudarà a tenir un control exhaustiu de despeses i burocràcia que sí o si s'ha de tramitar. Un llibre de comptabilitat que contempli totes les despeses incloses en el pressupost ens permetrà no sobrepassar els límits de costos.

 

Ubicació i aparença de l'immoble

Cal tenir en compte la ubicació de l'immoble que s'adquirirà, ja que l'entorn és un aspecte que no es pot modificar. Desestimar l'operació és una bona opció si la ubicació de l'immoble dificulta la venda, un cop la propietat està reformada.

De la mateixa manera, un aspecte important és quina aparença definitiva se li dona a l'immoble, perquè aquesta pot fer incrementar el valor de la propietat si és molt millorada. La façana exterior, el jardí, la decoració i acabats exteriors, etc., farà que el possible comprador es mantingui interessat.

Amb tot, el Flipping Immobiliari pot resultar un negoci ben lucratiu, així i tot, no està exempt de riscos. Per això des de l'AGIA, recomanem comptar amb un bon assessorament professional per tal de reduir al màxim aquests riscos i les operacions, per a uns i altres, resulti avantatjosa.